Foutief EPC-attest: wat als je energielabel niet klopt?

Het afgelopen jaar verloren 252 energiedeskundigen in Vlaanderen minstens tijdelijk hun erkenning. Een jaar eerder waren dat er 179 — een stijging van ruim 40 procent. Daarnaast werden 213 boetes uitgeschreven: 176 voor een niet-correct opgesteld EPC-attest, en 37 omdat een attest niet tijdig werd aangepast.

Die cijfers komen uit een antwoord van Vlaams minister van Energie Melissa Depraetere op een parlementaire vraag van Andries Gryffroy (N-VA), en werden eerst gerapporteerd door De Tijd.

Belangrijke nuance: een schorsing is niet automatisch een fraudedossier. Een erkenning kan ook tijdelijk vervallen om administratieve redenen, bijvoorbeeld wanneer een deskundige zijn verplichte jaarlijkse bijscholing niet volgde. De cijfers die specifiek over inhoudelijke fouten gaan, liggen lager maar stijgen even hard: in 2024 controleerde het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) 2.207 gebouwen en 459 unieke energiedeskundigen. Dat leidde tot 126 boetes en 26 schorsingen wegens fouten in EPC's — tegenover slechts 3 schorsingen in 2023.

Het gemiddelde boetebedrag steeg in diezelfde periode van 592 euro naar 929 euro. De maximumboete bedraagt 5.000 euro per foutief attest.

De stijging betekent niet noodzakelijk dat er meer wordt gefraudeerd. Ze betekent vooral dat er veel beter wordt gecontroleerd.

VEKA verdubbelde het aantal inspecteurs en zet sinds enkele jaren een anomaliedetectiesysteem in dat verdachte patronen in ingediende attesten automatisch opspoort — nog voor er een klacht binnenkomt. Wie systematisch afwijkt van wat statistisch verwacht wordt voor een bepaald type woning, valt op.

Daarnaast werd de toegang tot het beroep verstrengd:

• Sinds 1 januari 2025 wordt het toelatingsexamen opnieuw centraal georganiseerd door de overheid.
• Sinds 1 september 2025 werd de basisopleiding fors uitgebreid, met een verplicht praktijkgedeelte.
• Energiedeskundigen moeten voortaan om de vijf jaar slagen voor een opfrissingsexamen.
• Er geldt een jaarlijkse bijscholingsverplichting.

Een geschorste deskundige mag bovendien pas opnieuw aan de slag nadat hij opnieuw slaagt voor een examen.

Dit is met andere woorden een sector die door de overheid actief wordt opgeschoond. Dat is goed nieuws. Maar het betekent ook dat er attesten in omloop zijn — en blijven — die niet kloppen.

Een EPC is tien jaar geldig. Een attest dat vandaag wordt opgemaakt, bepaalt dus tot ver in de jaren dertig hoe je woning juridisch en financieel wordt behandeld. Drie mechanismen maken een fout duur:

1. De renovatieverplichting. Wie in Vlaanderen een woning verwerft met label E of F, moet die binnen zes jaar renoveren tot minstens label D. Het bewijs daarvan gebeurt niet met facturen, maar met een nieuw EPC in de databank. Staat je label ten onrechte op E in plaats van D, dan koop je een verplichting die er wettelijk niet had moeten zijn. Staat het ten onrechte op D in plaats van E, dan denkt de koper vrijgesteld te zijn — tot de controle komt. De plaats van het EPC in het bredere verkoopdossier staat beschreven in onze gids over de verplichte keuringen en attesten bij verkoop, inclusief het asbestattest en het bodemattest.

2. De prijs. Het label is vandaag een van de eerste filters waarop kandidaat-kopers zoeken, en een van de eerste hefbomen waarmee ze onderhandelen. Een verkeerd label kost de verkoper onderhandelingsmarge, of de koper een te hoge prijs.

3. Premies en financiering. Renovatiepremies en renteloze renovatiekredieten worden in toenemende mate gekoppeld aan labelsprongen. Een foutief vertrekpunt vervuilt het hele traject.

Bij een controle gaat een VEKA-inspecteur opnieuw ter plaatse, meet na, en vergelijkt met wat er werd ingediend. De discussiepunten zijn bijna altijd dezelfde:

• Isolatie zonder aanvaardbaar bewijsstuk. Dit is veruit de grootste. Een energiedeskundige mag isolatie alleen inrekenen als ze visueel vaststelbaar is of onderbouwd wordt door een geldig bewijsstuk. Een mondelinge verklaring van de eigenaar volstaat niet. Omgekeerd wordt aanwezige isolatie soms niet meegerekend omdat het bewijsstuk zoek is — waardoor het label ten onrechte slechter uitvalt. Gaat het om dakisolatie, dan levert een onderbouwde vaststelling ter plaatse vaak het verschil op; onze zustermerk DakCheckers doet die dakinspecties onafhankelijk.
• Beglazing verkeerd ingeschat. Het onderscheid tussen gewoon dubbel glas en hoogrendementsglas wordt niet altijd correct vastgesteld.
• Verwarmings- en warmwatersysteem onvolledig geregistreerd. Type, leeftijd en rendement van de installatie, en of er een bewijs van het installatiejaar is.
• Oppervlaktes en volumes. Verkeerd opgemeten of verkeerd afgebakende beschermde volumes.
• Zonnepanelen, ventilatie en warmtepomp die ontbreken of onvolledig zijn ingevoerd.

Niet elke vaststelling is bewuste manipulatie. Vaak gaat het om slordigheid of een verkeerde interpretatie van het inspectieprotocol — dat overigens regelmatig wordt bijgewerkt, wat de kans op fouten bij wie de bijscholing verwaarloost alleen maar vergroot.

Je hoeft geen expert te zijn om de belangrijkste alarmsignalen te herkennen.

Stap 1 — Controleer of de deskundige erkend is. Elke erkende energiedeskundige type A heeft een VEKA-erkenningsnummer (in de vorm EP gevolgd door cijfers). Dat nummer staat op het attest en is publiek verifieerbaar via het officiële register op energiesparen.be. Controleer of de erkenning geldig was op de datum van opmaak.

Stap 2 — Lees de bewijsstukkenlijst, niet enkel het label. Achteraan het attest staat welke vaststellingen op welke basis gebeurden. Zie je "geen isolatie" staan voor een dak waarvan je weet dat het geïsoleerd is? Dan ontbreekt vermoedelijk een bewijsstuk, niet de isolatie.

Stap 3 — Toets het aan de werkelijkheid. Kloppen de opgegeven oppervlaktes? Staat het juiste type beglazing vermeld? Is de warmtepomp of de zonneboiler opgenomen? Staat het bouwjaar van de ketel correct?

Stap 4 — Let op het plaatsbezoek zelf. Een correct EPC voor een gemiddelde woning vraagt tijd: opmeten, zolder in, kelder in, foto's, bewijsstukken doornemen. Een bezoek van twintig minuten aan een spotprijs is geen koopje — het is een risico-indicator.

Vraag eerst een correctie aan bij de deskundige. Blijkt dat een EPC foutief werd opgemaakt, dan moet de energiedeskundige het kosteloos aanpassen. Doe dat schriftelijk, met de vaststelling en het bewijsmateriaal erbij.

Krijg je geen gehoor, dien dan klacht in bij VEKA. Het agentschap ontving in 2024 bijna 300 klachten over de correctheid van EPC's. Een klacht kan leiden tot een controlebezoek, een boete, een schorsing of zelfs een definitieve intrekking van de erkenning. De klachtenprocedure loopt via de klachtenpagina van VEKA.

Bewaar je bewijsstukken. Facturen van isolatiewerken, technische fiches van beglazing, keuringsattesten van de installatie. Wie die stukken bijhoudt, kan een label vaak zonder discussie naar boven bijstellen. Wie ze kwijt is, betaalt daarvoor tien jaar lang. Precies daarvoor bestaat het Woningpaspoort: één blijvend digitaal dossier met alle vaststellingen en attesten van uw woning.

En bij verkoop of aankoop: laat het attest onafhankelijk toetsen vóór de compromis, niet erna. Na ondertekening verschuift een discussie over het label van een onderhandelingspunt naar een geschil.

Dit is waar het voor professionals interessant wordt.

De energiedeskundige is administratief aansprakelijk tegenover VEKA en draagt de sanctie. Maar de civielrechtelijke discussie — wie de schade betaalt van een woning die verkocht werd op basis van een verkeerd label — loopt zelden alleen langs die lijn. Ook de verkoper en de tussenpersoon die het dossier samenstelde, komen in beeld.

Voor vastgoedmakelaars en syndici is dat geen theoretisch risico. Het EPC is een van de attesten waarvan de correctheid mee de informatieplicht bij verkoop bepaalt. Wie het attest aanlevert of de deskundige aanbrengt, wordt bij een geschil vanzelf in de discussie betrokken.

Vlaanderen voert daarom een expliciete onafhankelijkheidsvereiste in voor energiedeskundigen, met een concrete onverenigbaarheid: wie een pand in eigen portefeuille heeft, er als syndicus het beheer over voert, of er zelf werken aan uitvoert, mag voor dat pand geen EPC meer opmaken. De regeling geldt voor de brede groep vastgoedbemiddelaars — niet alleen klassieke makelaars — en strekt zich uit tot alle medewerkers van hetzelfde kantoor.

Belangrijk: het is geen algemeen beroepsverbod. Een makelaar mag energiedeskundige blijven. Hij mag alleen niet keuren waar hij zelf belang bij heeft. De regeling viseert de belangenvermenging, niet de combinatie op zich. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) zal via klachten en steekproeven mee toezien op de naleving.

Status van de regelgeving: de onverenigbaarheid treedt volgens het gewijzigde Energiebesluit in werking op een door de Vlaamse minister van Energie nader te bepalen datum, en niet vroeger dan 1 juli 2026. Controleer de actuele stand van zaken bij VEKA voor je je organisatie hierop afstemt.

Het principe erachter is ouder dan de regel: wie een oordeel velt, mag geen belang hebben bij de uitkomst.

WoningCheckers verkoopt geen woningen. Wij voeren geen werken uit. Wij ontvangen geen commissies van aannemers, makelaars of leveranciers. Wij hebben geen enkel financieel belang bij het resultaat van een keuring of bij de conclusie van een attest.

Dat is geen positionering die wij hebben gekozen omdat het goed klinkt. Het is de enige structuur waarin een oordeel waarde heeft.

Voor eigenaars, kopers en verkopers betekent dat: één onafhankelijk aanspreekpunt dat de attesten van je woning verzamelt, controleert op interne coherentie, en samenbrengt in één dossier. Voor makelaars, syndici en beheerders betekent het: een externe kwaliteitslaag die het aansprakelijkheidsrisico weghaalt bij wie het niet hoort te dragen.

Contacteer WoningCheckers om uw EPC onafhankelijk te laten toetsen, of bekijk onze diensten.

Hoeveel energiedeskundigen zijn er geschorst in Vlaanderen?

Het afgelopen jaar verloren 252 energiedeskundigen minstens tijdelijk hun erkenning, tegenover 179 het jaar ervoor. Dat cijfer omvat zowel schorsingen wegens inhoudelijke fouten als administratieve schorsingen, bijvoorbeeld door het niet volgen van de verplichte bijscholing.

Wat als mijn EPC-attest fout is opgemaakt?

De energiedeskundige moet een foutief opgemaakt EPC kosteloos aanpassen. Vraag de correctie schriftelijk aan met je bewijsmateriaal. Krijg je geen gehoor, dan kan je klacht indienen bij VEKA.

Kan ik controleren of mijn energiedeskundige erkend is?

Ja. Elke erkende energiedeskundige type A heeft een VEKA-erkenningsnummer dat op het attest vermeld staat en publiek raadpleegbaar is via het officiële register op energiesparen.be.

Welke boete riskeert een energiedeskundige bij een foutief EPC?

VEKA kan een boete opleggen tot 5.000 euro per attest. Het gemiddelde boetebedrag lag in 2024 op 929 euro. Bij zware of herhaalde fouten volgt schorsing of definitieve intrekking van de erkenning.

Mag een vastgoedmakelaar een EPC opmaken voor zijn eigen panden?

Vlaanderen voert een onverenigbaarheid in waardoor vastgoedbemiddelaars, aannemers en syndici geen EPC meer mogen opmaken voor panden in hun eigen portefeuille, beheer of waaraan zij werken uitvoeren. De inwerkingtreding is voorzien op een door de minister te bepalen datum, ten vroegste 1 juli 2026.

Hoe lang is een EPC geldig?

Een EPC is tien jaar geldig, tenzij er in de tussentijd een nieuw attest wordt opgemaakt, bijvoorbeeld om een labelsprong na renovatie te bewijzen.